A especulação imobiliária do mercado em meio à tragédia
A despeito de muitos moradores das áreas afetadas terem desocupado seus imóveis, houve aqueles que insistiam em continuar, sem aderir ao PCF, no entanto a situação se tornara cada vez mais difícil, uma vez que, com a assinatura do acordo por muitos os bairros foram ficando desertos.
A estampa de anúncios de vendas de imóveis se tornara cada vez mais freqüente diante do êxodo de moradores. Geraldo Freire, corretor há mais de trinta anos, em entrevista ao Portal Eletrônico Gazetaweb.com, afirmou que nunca viu coisa semelhante acontecer, uma vez não era possível nem avaliar valores dos imóveis, já que ninguém queria comprá-los. Segundo o corretor, o bairro estava 100% desvalorizado.Os imóveis foram ficando cada vez mais desvalorizados até chegar ao momento em que sequer tinham valor para o mercado. Ninguém compraria uma propriedade em um local com muitas placas de venda, com notícias espalhadas pela mídia sobre os afundamentos no solo, de rachaduras nos imóveis, sem comércio local e sem vizinhança.
A saída da população e o desinteresse de novos ocupantes pela área transformou os bairros em verdadeiros “bairros fantasmas”. Era impossível não aderir ao acordo proposto pela Braskem. Em 2022, a jornalista Rayssa Cavalcante ao noticiar sobre a desocupação das áreas, reportou-se aos bairros fantasmas e escreveu:
“Quem circula pelos bairros afetados pelo afundamento do solo em Maceió já percebe o quanto mudou: casas destruídas, ruas vazias, estabelecimentos fechados e uma escuridão que fala por si só. Isso porque 97,5% dos imóveis identificados nas áreas de desocupação e monitoramento do Pinheiro, Bebedouro, Bom Parto, Mutange e parte do Farol estão desocupados.”
O estigma dos bairros atraiu curiosos ao ponto de o local ser procurado como roteiro turístico, como confirmou em entrevista ao Site UOL, o Presidente do Sindicato dos Guias de Turismo de Alagoas, da época, Marconni Moreira, que afirmou para a repórter Raissa França da BBC News Brasil, que as pessoas perguntavam muito sobre os bairros quando fazem city tour pela cidade e que nem guias, nem empresas fazem esse “passeio”, mas admitiu que a procura era cada vez maior.
A área do antigo bairro do Pinheiro chegou a ser comparada à Chernobyl pelas suas ruas abandonadas e é nesse contexto que a Mineradora Braskem surge como a solução para o desastre de grande proporção que ela mesma causou.
O processo de afundamento de bairros inteiros na cidade de Maceió tem sido comparado a um cenário de pós-guerra, o que pode ocasionar o desaparecimento de toda uma área. O jornalista Theo Sales, do Jornal do Campus, em janeiro de 2022, publicou: “As construções em ruínas, a tinta descascando, o ar desolado e a escassez de pessoas transformaram os bairros afetados em um cenário apocalíptico.”
Paradoxalmente, Maceió tem se destacado na publicidade do cenário nacional não só como a cidade mais procurada para o turismo dentre os viajantes brasileiros[1], mas ao mesmo tempo, por ter sido o locus do maior desastre geológico em área urbana em andamento do mundo.
Em razão da tragédia da Braskem que afetou uma área habitacional em grandes proporções, houve a diminuição da oferta disponível de imóveis e de terrenos e, em contrapartida, aumentou o número de investidores do mercado imobiliário, o que tornou Maceió um dos municípios com maiores valores do metro quadrado do país.
O economista e consultor Lucas Sorgato explicou ao Site Cada Minuto, em janeiro de 2022, que o que ocorreu nos bairros atingidos pelo afundamento do solo afetou, também, diretamente o preço dos imóveis na cidade de Maceió:
(…) houve uma migração de pessoas de forma muito rápida e tanto a construção civil, quanto a cidade não estavam aptas a suportar nesse momento.
E o que ocorreu foi totalmente ao contrário: houve mais procura do que oferta, o que acabou valorizando também os valores dos imóveis, apesar da tragédia acometida naquelas comunidades. Isso é explicado pelos corretores: segundo eles, a saída dos moradores impulsionou a demanda e a oferta não suportou, de início, o volume de clientes, que buscavam uma casa nova.
Maceió tornou-se a cidade com o metro quadrado mais caro dentre as capitais do Nordeste. A máxima conhecida no mercado capitalista foi colocada em prática de forma selvagem: “onde a procura é grande, a oferta diminui”, o que fez com que os preços aumentassem consideravelmente num curto espaço de tempo.
De acordo com o estudo publicado pela Agência Tatu, os dados coletados foram compilados pelo FipeZAP, uma parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e a plataforma de anúncio de imóveis ZAP., e demonstrou que o preço médio dos imóveis residenciais em Maceió vem sofrendo aumentos constantes: “Em 2020, o valor subiu 2,57%; já em 2021, 14,48%; e, por fim, mais 10,78% em 2022, fazendo com que o preço médio do metro quadrado chegasse a mais de R$6 mil na capital.”
Frize-se que o acordo, formulado entre os órgãos judiciais envolvidos e a Braskem, foi firmado em 2020, quando as pessoas começaram a ingressar no PCF e a receberem os valores pelos seus imóveis.
O mesmo estudo mostra que entre todas as cidades do Brasil monitoradas pelo FipeZAP, a única capital que apresentou uma variação superior à de Maceió foi Vitória, no Espírito Santo, com um aumento de 34,5%. Maceió ficou à frente de grandes cidades como São Paulo, Belo Horizonte e Rio de Janeiro, que tiveram um aumento de 9,74%, 8,31% e 2,71%, respectivamente.
Na reportagem do Site Agência Tatu, em março de 2022, Lucas Maia e Gabriel Ferreira entrevistaram o corretor Wilker Gabriel da Remax Imobiliária, o qual afirmou que uma das causas para o crescimento da demanda em Maceió se deu pela busca de imóveis gerada pelas mais de 50 mil pessoas que precisaram sair dos bairros atingidos pela mineração irregular de sal-gema pela petroquímica Braskem. Ele estima que esse acontecimento foi responsável por aquecer o mercado em pelo menos 60% e que tanto ele quanto Rafael Eneas, corretor da empresa Rico Imobiliária, acreditam que o valor dos imóveis permanecerá crescendo pelos próximos anos.
No Nordeste, Maceió teve mais que o dobro do aumento registrado em João Pessoa, segunda capital com a maior variação da região (14,8%), seguida por Salvador (7,62%), Recife (4,07%) e Fortaleza (2,98%). Em dezembro de 2022, a repórter Thaynara Monteiro, do Site Mercatus, afirmou que: “Mesmo após o pagamento de R$ 2,9 bilhões em indenizações, a maioria dos afetados pelas rachaduras na capital alagoana (45%) diz que o valor não será suficiente para a compra de um novo imóvel.”
Os dados foram extraídos do estudo feito pelo economista e coordenador da pesquisa, Manoel de Arruda, que por sua vez, asseverou: “Seja restringindo a quantidade de imóveis ofertados, porque esses imóveis deixaram de poder ser utilizados, seja pelo aporte de dinheiro das compensações. Como [a Braskem] colocou mais dinheiro na capital, mais dinheiro nesse mercado, os preços se elevaram.”
A referida pesquisa mostrou que a maioria dos moradores afetados que foram entrevistados pretende adquirir um imóvel entre R$ 200 mil e R$ 300 mil, entretanto, 45% disseram que o valor da indenização não será suficiente para a compra. Apesar disso, Manoel de Arruda destaca para o site Mercatus Jornal que a previsão para o final de 2023 é que os preços cresçam menos, ou se acomodem:
Existe um arrefecimento, uma acomodação do preço, porque está diminuindo a quantidade de compensações, a quantidade de dinheiro a ser injetado tá diminuindo. Já foram quase R$ 3 bilhões injetados, vem mais quase R$ 800 milhões a ser injetados, mas está acabando. Isso que hoje está pressionando o preço, está diminuindo. Então a gente acredita que para o final de 2023 a tendência é crescer menos, ou acomodar os preços. Sendo que as pessoas precisam do imóvel hoje, então como ela pega essa compensação e precisa desse imóvel hoje, ela vai pagar mais caro. (MERCATUS JORNAL, 2022).
A empresa Braskem, que em um momento de crise social e econômica mundial, a partir da assinatura dos acordos (PCF), estava pagando um valor pela aquisição da propriedade dos imóveis que ela mesma afetou com sua atividade extrativista, e os quais, em decorrência do êxodo forçado dos moradores, estavam desvalorizados no mercado imobiliário, o que lhe favoreceu na oferta do preço pelo imóvel adquirido (Figura 23).
Segundo o empresário do ramo imobiliário, Alexandre Sampaio, um dos afetados pela Braskem, em documentário de Carlos Pronzato: “A Braskem passou por aqui”, a Mineradora passou a ser dona dos bairros e, ao longo prazo, a empresa se tornou dona de 3km de orla lagunar e 300 hectares em uma das melhores regiões de Maceió. Com isso, a empresa pode lucrar R$ 40 bilhões, estima o empresário.
Em dezembro de 2020, o Ministério Público Federal firmou outro acordo de natureza socioambiental com a Braskem e para cumprir os dois acordos de indenização dos moradores por danos morais e materiais e responsabilização da empresa por danos ambientais a empresa havia provisionado R$ 10 bilhões. Um valor aquém dos $40 bilhões que agregou com a aquisição das propriedades das áreas adquiridas.
Em um trabalho coordenado pela professora da UFAL, Natallya de Almeida Levino, também fora demonstrado que os inúmeros atores diretamente afetados manifestam descontentamento nos acordos indenizatórios gerados e que os valores foram pré-definidos e independentes da situação individual de cada atingido[2].
A mudança repentina da população para locais inusitados levou alguns pesquisadores da Universidade Federal de Alagoas, Cirlene Jeane Santos e Santos e Maria Ester Ferreira da Silva Viegas, a chamar os atingidos pela mineradora Braskem de “refugiados ambientais urbanos:”
Sobre isto, é interessante destacar afirmação do prefeito de Maceió da época, que em 20199 sublinhou ser crítica a situação das 40mil pessoas que precisavam ser deslocadas: ‘Não há área para levar todas as pessoas, não tem estrutura”. Até então, não se imaginava que o número iria aumentar, pois já são mais de 57mil pessoas atingidas até março de 2023 e o fenômeno não está, ainda, com sua delimitação consolidada, há novas áreas em discussão para serem abrangidas pelo PCF.
Os dados atualizados pela Braskem, até 14 de março de 2023, relativos aos acordos firmados, à desocupação dos imóveis e às indenizações recebidas são os seguintes:
De um total de 14,5 mil imóveis identificados na área de desocupação e monitoramento, 14,3 mil imóveis já foram desocupados. Mais de 18,8 mil propostas de compensação foram apresentadas, com mais de 16,2 mil indenizações pagas e 6 mil propostas de compensação apresentadas para comerciantes e empresários, num total de mais de R$ 3,4 bilhões pagos entre indenizações, auxílios financeiros e honorários de advogados. (Braskem, 2023).
O PCF foi praticamente concluído, já são quase 100% de indenizações pagas, os números divulgados pela Braskem (2023) refletem o cumprimento do acordo junto aos moradores, ao tempo em que paralelamente favorece a publicidade de preocupação da mineradora com a segurança das pessoas.
Todavia, ao não assumir a responsabilidade pelos danos causados decorrentes de sua atividade de Mineração e propagar seu compromisso com a segurança das pessoas a Braskem desvincula a sua imagem do processo de subsidência no desastre.